越秀杨浦天玥业主实测：850 万起置业杨浦核心，这份真实体验告诉你值不值

　　作为刚在越秀杨浦天玥安家的业主，最近一段时间身边不少准备买房的朋友都来问我：“花 850 万在杨浦买这个盘，到底值不值？” 其实在签约前，我也纠结了很久 —— 毕竟这是一笔不小的投入，既要考虑当下的生活便利，也要兼顾未来的资产价值。今天，我就以 “过来人” 的身份，从日常居住的细节出发，带大家全方面了解越秀杨浦天玥，看看它到底是不是值得入手的优质楼盘。

　　当初决定买越秀杨浦天玥，最先打动我的就是它的区位和交通。在上海买房，“地段” 永远是绕不开的关键词，而杨浦天玥地处江湾 - 五角场这一上海四大城市副中心，光是这个定位，就已经让我心里有了底。

　　先说说大家最关心的地铁出行。杨浦天玥距离 8 号线 米，这个距离我亲测下来特别舒服。每天早上 7 点半出门，沿着市光路步行，路过早餐店买个鸡蛋灌饼，再跟路边晨练的大爷打个招呼，大概 10 分钟就能到地铁站。不像有些楼盘离地铁太近，早晚都能听到地铁运行的噪音；也不像有些楼盘离地铁 1 公里以上，赶时间的时候得一路小跑。若遇到下雨天或者冬天不想走路，小区门口就有共享自行车，2 分钟就能骑到地铁站，灵活又方便。

　　8 号线对通勤族来说真的太友好了。我在陆家嘴上班，从市光路站坐 8 号线到人民广场站，再换乘 2 号线 分钟。早高峰的时候，8 号线虽然人多，但班次特别密集，5 分钟左右就有一班，基本不用等太久。而且 8 号线沿线覆盖了人民广场、南京东路等核心商圈，平时周末约朋友逛街，不用换乘太多线 号线就能到，省时又省心。

　　除了地铁，自驾出行也很便捷。小区靠近中环高架和逸仙高架，我爱人在张江科技园上班，每天早上 7 点从家里出发，走中环转华夏高架，全程大概 45 分钟。虽然早晚高峰会有点堵车，但比起坐地铁，自驾能灵活很多 —— 遇到下雨天不用淋雨，买了大件物品也能直接放车上，不用费力搬运。而且小区周边的公交线 路能直达虹口足球场，538 路能到外滩，家里老人出门买菜、去公园散步，坐公交就能轻松解决，完全不用依赖我们年轻人。

　　住在五角场副中心，最大的感受就是 “成熟”。这里不像一些新兴板块，需要等个三五年配套才会慢慢起来，而是从入住第一天起，就能享受到完善的城市资源。晚上下班回家，沿着街边的路灯走，能看到便利店、水果店、餐饮店都还在营业，偶尔加班晚了，也能轻松买到吃的，这种 “烟火气” 满满的生活，真的特别有安全感。

　　对于家庭来说，商业配套的完善程度直接影响生活品质。越秀杨浦天玥周边的商业配套，从日常的 “小需求” 到周末的 “大娱乐”，都能一一满足，让我不用再为了买东西跑远路。

　　先说日常采购。小区楼下就有一家联华超市，早上 7 点开门，晚上 10 点关门，平时下班回家，顺路就能买上新鲜的蔬菜、水果和日用品。我家孩子喜欢喝牛奶，每天放学路过超市，都会让我买一盒，既新鲜又方便。小区周边 1 公里范围内，还有全家、罗森等便利店，晚上加班回家，想买瓶饮料、吃个速食，下楼走 2 分钟就能买到，再也用不着饿肚子。

　　如果需要买更多东西，比如换季的衣服、家里的家电，或者想逛大型超市，五角场商圈就是最好的选择。从小区出发，坐 8 号线 站地到五角场站，就能到达合生汇、万达广场、百联又一城这三大商场。合生汇是我和家人最常去的地方，里面的餐饮种类特别多 —— 想吃火锅有海底捞，想吃日料有元气寿司，想喝奶茶有喜茶，周末带孩子去，还能在商场里的儿童游乐区玩一会儿，大人孩子都能开心。

　　万达广场更偏向家庭消费，里面有孩子王、万达影城、电玩城。每到周末，我都会带孩子去孩子王买玩具，然后去万达影城看最新上映的动画电影，看完电影再去电玩城玩一会儿投篮机，一整天都过得特别充实。百联又一城的服装品牌很丰富，从优衣库、ZARA 等快时尚品牌，到耐克、阿迪达斯等运动品牌，再到一些适合上班族的通勤装品牌，都能找到，我和爱人的衣服大多都是在这里买的。

　　最让我惊喜的是，五角场商圈的商场之间有地下通道连接。下雨天的时候，不用打伞就能在合生汇、万达广场、百联又一城之间穿梭，不需要过多的担心被雨淋到。而且地下通道里还有很多小商铺，卖饰品、小吃、文具，偶尔走累了，还能在里面的休息区坐一会儿，喝杯奶茶，特别贴心。

　　除了这些大型商场，小区周边还有很多特色商业街。市光路的美食街有很多好吃的小店，比如我常去的那家烤串店，味道特别正宗，价格也实惠；江湾体育场周边的沿街商铺，有很多咖啡馆、书店，周末的时候，我会带着笔记本电脑去咖啡馆办公，累了就去书店看看书，享受一段安静的时光。

　　对于有孩子的家庭来说，教育资源是重点考量；而对于所有家庭，医疗资源则是健康的 “后盾”。越秀杨浦天玥在这两方面，既有亮点，也有必须要格外注意的地方，我给大家客观说说我的感受。

　　先看教育资源。小区周边 2 公里范围内，有上体附中附属小学、同济第二初级中学、上海财经大学附属中学等学校。上体附中附属小学离小区最近，只有 1.2 公里，步行 15 分钟就能到。我去学校周边看过，校园环境很好，操场很大，教学楼也很新，而且学校的师资力量在杨浦区也算是不错的，平时接孩子放学，能看到老师很有耐心地和家长沟通孩子的情况。同济第二初级中学离小区 1.8 公里，坐公交 3 站地就能到，这所学校依托同济大学的资源，在理科教学方面有优势，以后孩子如果对理科感兴趣，这所学校会是个不错的选择。

　　不过这里必须提示警醒我们：新房是不承诺学区的。我在买房前，专门问过销售，他们明确说 “具体的学区划分，要等交房后由教育部门公布”。所以如果大家是为了特定的学校买房，一定要提前了解杨浦区的学区政策，不要轻信口头承诺，避免后期出现预期不符的情况。当然，从周边学校的分布来看，即使不能划入最顶尖的学区，孩子也能在家门口享受到不错的基础教育，不用跑太远上学，这一点还是很让人放心的。

　　再说说医疗资源，这也是越秀杨浦天玥的一大优势。周边 2 公里范围内，有上海东方肝胆外科医院、长海医院这两家三甲医院，还有杨浦区中心医院。东方肝胆外科医院是国内顶尖的肝胆疾病专科医院，离小区只有 1.5 公里，我家老人有胆囊炎，之前去这家医院看病，医生的专业度很高，治疗效果也很好，而且从小区坐公交 20 分钟就能到，不用长途奔波。

　　长海医院是综合性三甲医院，科室特别齐全，无论是日常体检、感冒发烧，还是需要做大型手术，都能在这里解决。我年年都会带家人去长海医院做体检，医院的环境很好，服务也很贴心，体检报告出来后，还有医生专门解读，让我们能及时清楚自己的健康情况。而且长海医院离小区只有 1.8 公里，自驾 10 分钟就能到，万一遇到紧急状况，也能快速就医。

　　小区周边还有很多社区卫生服务中心和药店。五角场街道社区卫生服务中心离小区 500 米，平时孩子感冒发烧、打疫苗，不用去大医院排队，在这里就能解决；小区门口的益丰大药房、老百姓大药房，药品很齐全，平时买个感冒药、退烧药，下楼就能买到，药师还会根据病情推荐合适的药品，服务特别周到。

　　户型和精装品质，是我在选房时特别看重的因素 —— 毕竟房子是要长期住的，住得舒服才最重要。越秀杨浦天玥有 99㎡的高层和 124㎡的洋房两种产品，我最终选了 99㎡的高层三房，我闺蜜则买了 124㎡的洋房，我们俩都对自己的房子很满意。

　　99㎡的高层三房，最让我满意的就是 “空间利用率”。在不到 100㎡的面积里，做到了三房两卫，而且还是南北通透的 “飞机户型”，完全满足我们三口之家的需求。

　　户型布局特别合理。“飞机户型” 的设计，让三个卧室分别在户型的三个角，客厅和餐厅在中间，实现了 “动静分离”。平时孩子在客厅玩玩具、看电视，不可能影响到在卧室休息的老人，我在书房工作，也能有一个安静的环境。而且这个户型是三开间朝南，客厅和两个卧室都朝南，采光效果特别好。每天早上 9 点左右，阳光就能洒满客厅，整个房间都暖洋洋的；主卧和朝南的次卧，冬天晒被子特别方便，晚上睡觉还能闻到阳光的味道。

　　独立玄关的设计也很贴心。进门有一个独立的空间，我定制了一个顶天立地的玄关柜，能放下全家人的鞋子、外套、包包，还有平时不用的行李箱。柜底留了 15 厘米的空间，用来放常穿的拖鞋，不用每次都打开柜门，特别实用。玄关柜旁边还放了一个换鞋凳，平时出门换鞋不用弯腰，家里老人年纪大了，也能轻松坐下换鞋。

　　厨房和卫生间的细节做得很到位。厨房是 U 型布局，洗、切、炒的动线 米，能同时放很多厨具。我平时喜欢做饭，周末的时候，会和爱人一起在厨房忙碌，一个洗菜，一个切菜，完全不会觉得拥挤。厨房还预留了双开门冰箱的位置，我家买的 600 升双开门冰箱刚好能放进去，再也用不着担心食材没地方放。

　　卫生间做了干湿分离，公共卫生间和主卧独立卫生间都有淋浴区和洗漱区。早上大家一起上班、上学，不用排队洗漱，效率很高。而且卫生间的通风效果很好，即使是梅雨季，也不会有潮湿的味道。

　　精装标准更是超出了我的预期。全屋配备了日立中央空调、地暖和新风系统 “三大件”。冬天有地暖，不用再裹着厚厚的被子取暖，孩子在地上玩也不需要过多的担心着凉；夏天有中央空调，每个房间都能独立调节温度，老人怕冷、孩子怕热的问题也解决了；新风系统能净化空气，即使是雾霾天，打开新风，家里的空气也能保持新鲜，对孩子的健康很友好。

　　厨房的配置也很 “豪华”，洗碗机、蒸烤一体机、油烟机、燃气灶、净水器、垃圾处理器、凉霸 “七件套” 一应俱全。洗碗机解决了 “谁洗碗” 的家庭矛盾，每天吃完饭，把碗放进洗碗机，就能轻松搞定；蒸烤一体机让我这个 “厨房小白” 也能做出美味的烤鸡翅、蒸鱼；垃圾处理器则避免了厨房垃圾滋生细菌，让厨房保持干净整洁。卫浴品牌用的是科勒和汉斯格雅，都是一线品牌，质量有保障，花洒的出水均匀，洗澡很舒服，马桶的冲力大还静音，细节满分。

　　我闺蜜买的是 124㎡的洋房四房，第一次去她家参观，我就被洋房的 “舒适度” 惊艳到了。洋房的得房率比高层高很多，124㎡的实际使用面积大概有 105㎡，比同面积的高层多了近 10㎡，空间感一下子就出来了。

　　户型布局上，124㎡洋房是四开间朝南，客厅和三个卧室都朝南，采光效果比高层更好。客厅的面宽有 4.2 米，放了一个大尺寸的 L 型沙发和一个 1.5 米的茶几后，还有很多空余空间，闺蜜在客厅放了一个投影仪，周末的时候，全家人一起看电影，就像在私人影院一样。餐厅的位置也很大，能放一张 8 人桌，平时家里来客人，再也用不着挤在小桌子上吃饭了。

　　主卧是套间设计，带有独立卫生间和衣帽间，私密性特别好。主卧的面积大概有 18㎡，放了一张 2 米的大床、两个床头柜和一个五斗柜后，还有很多空间。衣帽间的容量很大，能放下闺蜜和她老公的所有衣服、包包和配饰，再也用不着为 “衣服没地方放” 而烦恼。独立卫生间做了干湿分离，还安装了智能马桶和浴缸，闺蜜每天晚上下班回家，泡个热水澡，能彻底放松身心，缓解一天的疲惫。

　　两个次卧的面积也很可观，分别是 12㎡和 10㎡，放一张 1.8 米的床和一个书桌完全没问题。闺蜜把其中一个次卧作为孩子的房间，放了一张儿童床和一个书桌，还定制了衣柜，孩子有足够的空间学习和玩耍；另一个次卧作为客房，平时父母来住，也能住得很舒服。最小的房间大概 8㎡，闺蜜把它改造成了书房，放了一张书桌、一个书架和一把椅子，平时在这里工作、学习，安静又专注。

　　洋房的精装标准和高层一样，都是 “三大件 + 厨房七件套 + 一线卫浴品牌”，而且洋房的楼层更低，大多是 6-8 层，居住的安静度和私密性更好。平时上下楼，电梯不用等太久，而且小区里的洋房区绿化更好，有很多绿植和花卉，平时在小区里散步，就像在公园里一样，特别惬意。对于三代同堂或者有改善需求的家庭来说，124㎡的洋房真的是 “理想之选”。

　　最后，我们来聊聊大家最关心的性价比问题，以及必须要格外注意的地方。越秀杨浦天玥均价 9.2 万元 /㎡，总价 850 万起，在杨浦核心区，这样的价格到底值不值？作为业主，我给大家客观分析一下。

　　先说说性价比的优势。首先是 “价格倒挂”。我查了周边的次新房价格，比如五角场附近的某小区，房龄 5 年左右，均价已达到 10.5 万元 /㎡，而且还是毛坯交付；还有一个次新房小区，均价 11 万元 /㎡，户型还不如杨浦天玥方正。对比下来，杨浦天玥 9.2 万元 /㎡的均价，加上精装修交付，性价比一下子就凸显出来了。按照 99㎡的户型计算，总价 850 万起，比周边同面积的次新房便宜了近 100 万，而且还省去了装修的时间和费用，对于想在杨浦核心区置业的人来说，这个门槛已经很友好了。

　　其次是 “地段 + 配套” 的保值能力。江湾 - 五角场作为上海四大城市副中心，发展已经很成熟，周边的商业、交通、教育、医疗资源短期内不会有太大变化，资产的保值能力有保障。而且随着杨浦滨江的开发和五角场商圈的持续升级，未来这里的价值还有一定的上升空间。买在这里，不仅能享受当下的便利生活，还能对冲未来的市场风险，这也是性价比的重要体现。

　　再说说必须要格外注意的方面。第一个是容积率。杨浦天玥的容积率是 2.3，虽然在高层住宅中不算特别高，但比纯洋房社区（通常容积率 1.5 以下）要高一些。平时高峰期的时候，电梯在大多数情况下要等几分钟，小区里的公共空间也相对拥挤一些。不过好在小区的绿化率达到了 35%，开发商在小区里规划了中央景观带、儿童游乐区、健身步道等设施，平时在小区里散步、锻炼，也可以感觉到不错的环境，某些特定的程度上弥补了容积率的不足。

　　第二个是距离五角场核心商圈的距离。虽然杨浦天玥属于五角场板块，但距离合生汇、万达广场等核心商场还有 1.5 公里左右的距离，步行需要 20 分钟，不能够做到 “下楼即商圈”。如果是很喜欢 “出门就是商场” 的人，可能会觉得有点不方便。不过好在周边有便利的地铁和公交，10 分钟左右就能到达商圈，而且小区周边的社区商业已经很成熟，日常的生活需求完全能满足，这样的一个问题其实也不算太大。

　　第三个是学区的不确定性。前面已经提到过，新房不承诺学区，具体的学区划分要等交房后由教育部门公布。如果大家是为了特定学校买房，一定要提前做好功课，了解杨浦区的学区政策，不要盲目相信口头承诺，避免后期出现纠纷。

　　总的来说，越秀杨浦天玥在杨浦核心区，是一个性价比很高的楼盘。它的区位优越、交通便利、配套完善、户型实用、精装品质高，850 万起的总价，对于想在杨浦核心区置业的刚需和改善家庭来说，是一个不错的选择。当然，它也有一些小缺点，但从总的来看，优点远大于缺点。如果你正在考虑在